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拍卖人已尽瑕疵告知义务,买受人能依据拍卖标的无物权凭证而主张拍卖结果无效吗?
发表日期:2011-5-7    已经有4069位读者读过此文    

拍卖人已尽瑕疵告知义务,买受人能依据拍卖标的

无物权凭证而主张拍卖结果无效吗?

      【基本案情】
      2005年10月,某拍卖人与委托人(某学校)签订委托拍卖合同。合同约定:1.拍卖标的为商业门面房,属单位自建房屋,已履行报建手续但没有办理房屋所有权证书;房屋所占土地已办理土地出让报批手续但未取得土地使用权证书。2.房屋拍卖成交后,由委托人负责协助买受人办理相关的房屋所有权证及所属土地的土地使用权证书,拍卖人负责出具房屋拍卖成交的相关证明手续。
      同年12月,拍卖人在媒体上发布了拍卖公告,并按《拍卖法》的规定在拍卖预展期内组织竞买人现场考察了标的,同时,还将该标的无房产证和土地使用权证的情况告知了竞买人。鉴于标的所在地段重要及升值潜力大,竞买人报名十分踊跃。
      拍卖会举行前,根据双方的协商,竞买人分别向拍卖人提交了书面承诺函,并承诺拍卖成交后如不能办理相关的所有权证书,同意只取得该标的的使用权。
      拍卖如期举行,由于参加竞买的人数众多,场面极为壮观。本来起拍价(5800元每平米)就较高的一层沿街门面,经过激烈的竞价,成交价格高达10800元每平米,这个价格在大城市并不算高,但在一个经济欠发达的全国贫困县来讲,这绝对是个天价。后来,买受人迟迟不予交付成交价款,并以拍卖人违背相关法律为由,主张拍卖结果无效并要求返还竞买保证金而产生纠纷。
      【意见分歧】
      本案的焦点是瑕疵请求权及抗辩权问题和相关法律的适用与冲突问题。对此,有两种不同的意见:
      一、 一种意见认为,根据《城市房地产管理法》37条的规定,不得转让未依法登记领取权属证书的房地产,主张该类标的拍卖结果是无效。
      二、 另一种意见认为拍卖是公开、公平的买卖行为,对于拍卖标的的详细情况,拍卖人有瑕疵告知的义务,拍卖人有法律规定或约定的瑕疵请求权的抗辩权。因此,对已经告知标的瑕疵,而竞买人仍然参加竞买的,应当视为瑕疵请求权的放弃,因此而引起的法律后果应当由买受人承担,拍卖结果是有效的,对双方均具有法律约束力。
    笔者赞同后一种观点。
    【案件评析】
      本案是房地产拍卖领域经常遇到的典型案例,尤其是在银行或资产管理公司处理不良资产过程中最为常见。对此类标的,只要拍卖人在拍卖前进行了声明,履行了瑕疵告知的义务,那么,拍卖结果应当是合法有效的。我们可从以下几个方面进行分析:
      一、委托人有处分标的物的权利,拍卖人已尽标的物审核的义务;委托拍卖行为是合法有效的。
      本案中,委托合同签订时,拍卖人已对委托人的土地报批手续及房屋的报建手续作了详细的了解,根据相关法律的规定,该标的是委托人依法可以处分的财产,但没有履行办理标的所有权权利凭证。《中华人民共和国拍卖法》第六条明确规定:拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利。故委托人和拍卖人的委托行为并不违背《拍卖法》的规定,是符合法律规定的。但是,该标的存在权利瑕疵,即:无房产证和所占土地的使用权证。
      对于权利瑕疵,拍卖成交后,当事人(委托人和买受人)可到房屋所在地的房产部门和土地管理部门办理相关的手续,补缴拖欠的费用并领取相关的权利证明。根据《城市房地产管理法》的规定,应当先办理房产证,然后再补办土地使用权证,该补办行为是有效的。
     故笔者认为本案的拍卖委托行为是合法有效的。

      二、拍卖前,拍卖人已尽了瑕疵告知义务,拍卖人不应当承担瑕疵担保责任。
      根据瑕疵请求权的抗辩理论,瑕疵请求权的抗辩是指因买受人的疏忽或者误解,购买了带有瑕疵的拍品,或者瑕疵是由买受人自己的过错造成的,委托人、拍卖人得以此作为抗辩理由,不承担瑕疵担保责任。
      本案中,拍卖人在《竞买须知》中已将标的无房产证和所占土地的使用权证明的实际情况明确告知了竞买人,并声明拍卖人不承担标的物的瑕疵担保责任,这在法律上称为“不保证条款”。
      根据相关法理学原理,“不保证条款”,是指委托人、拍卖人在拍卖前声明不能保证拍卖标的物的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任。我国《担保法》中也有类似的规定,体现了立法追求的目标在于保护权利义务的一致,在于公平分配利益和责任。即公开表明当事人已尽诚实信用之义务;竞买人在知晓瑕疵的情况下,仍然参与竞买,说明对瑕疵并不介意,在法律上可视为放弃瑕疵请求权。但是,如果对拍卖品已作确定性陈述,该部分内容不得以“声明不保证”为由拒绝承担责任(如艺术品拍卖中,先说是李可染的一幅画,又在有关条款中声明对该画的真伪不能保证)。
      因此,相关民事法律赋予买受人瑕疵请求的权利的同时,也赋予了拍卖人瑕疵请求权的抗辩权利。“不保证条款”是抗辩权利行使的具体法律事实。

      三、拍卖前,买受人对拍卖公司的承诺,构成其对瑕疵请求权的放弃,是单方放弃自己权利的行为,不违反法律的规定,是单方民事法律行为,因此产生的后果应当有买受人承担。
      拍卖会前,买受人向拍卖人出具了由其本人亲笔签名的承诺函。该函承诺的具体内容为:(一)本人自愿参加本次拍卖会标的的竞买,按规定交纳竞买保证金50000元,并认同拍卖成交后竞买保证金即转为定金,适用《担保法》条款的规定。(二)拍卖人已明确告知了拍卖标的的详细情况:1.土地使用权性质为出让土地,但尚未办理土地证;2.地上所建房产已竣工,但尚未办理房产证等状况,竞买人同意在拍卖成交后,自行办理房屋权属证明和土地所有权证明,并承担所涉及的税、费等相关费用。(三)拍卖成交后,买受人立即办理相关过户手续,如因国家法律、法规或其他政策性原因有拖延办证时间或其他不可预测的情况,由本人自行与委托方协商解决,与拍卖人无关;如无法办理相关证件,买受人同意只取得房地产的使用权。但是,拍卖人应当提供有关标的拍卖及成交的证明等相关材料。
      根据相关民法原理,民事法律行为是民事主体以达到一定民事法律后果为目的的行为,是民事法律主体创设法律关系的最主要方式,它以意思表示为要素,是具有法律拘束力的合法行为。按照当事人双方权利义务关系是否相互对等而分,可分为单方、双方和多方法律行为。本案中,买受人向拍卖人出具的承诺函是符合民事法律行为的要件的,在民事法律行为的分类中属于单方法律行为,是有效的,应当受到法律的保护。
纵上所述,买受人主张拍卖结果无效并要求返还竞买保证金请求是无法律依据的,是不能得到认同和支持的,买受人应当履行按时交纳拍卖成交款和拍卖佣金的义务。

 佟宇
                                  二○○六年五月十九日

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